ANTES DE NADA
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Todo lo aquí expresado es fruto de mi experiencia personal
y no constituye ningún juicio serio.
Para asesorarse sobre que hipoteca es más conveniente a nuestro perfil, deberemos siempre acudir a un profesional de confianza para que nos de asesoramiento.
La compra de una vivienda es en la mayoría de los casos, la inversión de mayor envergadura que una persona hace en toda su vida, por ello no hay que escatimar a la hora de asegurarse de que la operación llegue a buen puerto.
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La entidad BBK ha sido la primera que ha lanzado en España este producto, una hipoteca con un plazo de amortización de 50 años.
Esto es novedoso en nuestro país, pero no así en otras naciones como Japón o Estados Unidos donde existen créditos a más de 100 años.
Por mucho que nos digan, solo tenemos que mirar a los países de nuestro entorno para saber que los precios de la vivienda están muy lejos de bajar, en países como Inglaterra, Francia, Alemania, los precios se han duplicado en la última década.
La tan esperada desaceleración se materializara como ha sucedido en estos países en un acoplamiento de la subida de precios de la vivienda con la inflación, o como mucho, en una leve caída a largo plazo. Pero sinceramente no creo que haya caídas de precios sustanciales.
En un escenario así, se hacen necesarias nuevas formulas de financiación que hagan posible el acceso a la vivienda.
Creo que todos sabemos lo que es una hipoteca, así que no hace falta explicarlo aquí, basta con decir que es un préstamo concedido sobre el respaldo de un bien tangible que responderá de la deuda contraída en el caso de que no se satisfagan los pagos acordados para su amortización.
Pasemos a analizar los factores más importantes que intervienen en un préstamo hipotecario:
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PRECIO DE LA VIVIENDA A COMPRAR.
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OBRA NUEVA
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Si es de obra nueva es el precio que pone el promotor, suelen ser precios cerrados, habrá que tener en cuenta que en el precio no aparecen reflejados los gastos de compraventa y los impuestos, que incrementarán el precio en un 10/12%.
SEGUNDA MANO
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En caso de ser de segunda mano, el precio lo fijará el propietario del inmueble en venta, en este caso los precios pueden ser muy subjetivos, por lo que habrá que valorar este factor en profundidad, muchas veces los propietarios se suben a la "parra" descolgándose con precios muy por encima del valor de mercado, algunos pretenden financiar con la venta de su inmueble "viejo" la compra del nuevo, y ajustan el precio siguiendo ese parámetro en vez de utilizar criterios más objetivos. El resultado suele ser que tardan bastante en vender, por ello, hay que tener cuidado y no ser pardillos, comparar precios por la zona en cuestión es una buena herramienta de discernimiento. Al precio de venta habrá que sumarle el impuesto de trasmisiones patrimoniales en lugar del IVA, pero los gastos totales vienen a ser los mismos que en el caso de la obra nueva, un 10/12%.
VALOR DE TASACIÓN
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La entidad bancaria necesita un criterio de valoración objetivo. El inmueble a hipotecar, constituye la garantía de cobro en caso de impago, por lo que es muy importante para el banco saber con la mayor exactitud "cuanto vale" el inmueble. Hay empresas especializadas en este tipo de peritaje.
Los principales parámetros utilizados son: precio medio del metro cuadrado en la zona, metros cuadrados del inmueble, servicios de la zona, servicios comunes del inmueble, estado general de la finca, accesorios y valor añadido (aire acondicionado, ascensor etc.)., el perito tasador pasará el informe al banco. La entidad financiera se basa en este informe a la de fijar la cantidad máxima de dinero que nos puede prestar aportando el inmueble como garantía, esta cantidad suele ser de un 80% del valor de tasación, aunque hay entidades que llegan a prestar hasta el 100% o incluso más, aunque para ello en la mayoría de los casos haya que aportar una garantía adicional.
TIPO DE INTERÉS
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Es la tasa que nos cobra el banco por prestarnos el dinero. Se calcula sobre el capital solicitado. Normalmente en el caso de las hipotecas, el interés suele ir referenciado a un indicador del mercado. En España, la casi totalidad de los prestamos están referenciados a el Euribor (Europe Interbank Offered Rate) a un año, esto es, el tipo de interés aplicado a las operaciones entre bancos en europa.
Además el banco aplica un diferencial, que es una tasa de interés complementaria que se añade al valor del Euribor, esta adición da como resultado el interés total que deberemos pagar al banco. Un ejemplo sencillo. Si el euribor estuviera al 3,89 y tuviéramos una hipoteca con un interés Euribor + 0,50, nuestro interés resultante seria 3,89+0,50=4,39, después habría que calcular la tasa efectiva… pero eso ya es meternos en camisas de once varas, mi intención es dar una visión general sin profundizar demasiado para no liarnos.
PLAZO DE AMORTIZACIÓN
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Es el periodo de tiempo durante el cual amortizaremos la deuda contraída, abonando a la entidad financiera tanto el capital solicitado como los intereses correspondientes.
Existen varios tipos de amortización, la más utilizada es la llamada amortización francesa. En este caso la cuota mensual comprende tanto amortización como intereses. A más periodo de tiempo amortizaremos menos capital, como resulta evidente, pero los intereses serán los mismos. Teniendo en cuenta que los intereses se devengan anualmente, esto quiere decir que cuantos más años de plazo, más intereses pagamos en el conjunto de la operación.
Tambien nos conviene saber que la ley hipotecaria solo obliga al propietario de una vivienda a suscribir un seguro de incendio. El prestatario no está obligado legalmente a contratar ningún otro producto o servicio con su hipoteca. Muchas entidades obligan a sus clientes a suscribir el seguro de la vivienda con una aseguradora determinada, tarjetas de crédito, seguros de vida…
EL PRODUCTO, OPINIÓN PERSONAL Y CONSIDERACIONES SOBRE EL MERCADO
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Yo pienso que es una buena opción a la hora de poder
acceder a la compra de una vivienda. Aunque en
principio está claro que vamos a pagar muchísimos más intereses, dado el amplio plazo de amortización.
Antes de descartar por ello esta opción, debemos
realizar un análisis algo más minucioso.
En este tipo de préstamo las amortizaciones parciales de capital tienen un margen bastante amplio en el que no tienen recargo, esto quiere decir que sin coste adicional podemos reducir el capital de nuestro préstamo en cualquier momento de la vida del mismo a medida de que nuestra situación económica lo permita, reduciendo así el plazo de amortización, aminorando con él los intereses devengados y abaratando por tanto la operación.
Mientras hacemos esto nos beneficiamos de unas cuotas sensiblemente más bajas que en otras opciones que nos permitirán vivir con una sensación de mayor desahogo. Así para un préstamo de 250.000 euros con un interés del 4,5 la cuota resultante a 30 años será de 1267 euros, a 40 años será de 1124 mientras que a cincuenta años será de 1048 Euros, como veis la diferencia es sustancial.
Si es esta la estrategia, y encaja con vuestras posibilidades creo que esta opción es muy recomendable.
Más o menos he contado la parte positiva del producto, paso ahora a hacer lo mismo con la negativa.
Como he mencionado anteriormente, cuantos más años de amortización mayor cantidad de intereses, esto encarece muchísimo la operación, si no tenemos expectativas de una mejora de nuestros ingresos, si no tenemos ninguna capacidad de ahorro después de descontar el pago de la letra de la hipoteca, es decir, si vamos a estar avocados a cumplir los 50 años de plazo, resulta una operación muy desfavorable para el consumidor, en un caso así quizá deberíamos optar por una vivienda más económica y un préstamo a un plazo inferior.
Yo no recomendaría en ningún caso un nivel de endeudamiento por encima del 45% de los ingresos, el banco no suele conceder el préstamo si el nivel es mayor.
Normalmente todo lo que he mencionado antes sucede cuando una persona es joven, aumentan los ingresos (suele conseguir un mejor trabajo, ascensos, herencias, etc.). Mientras que la cuantía de la hipoteca tiende a estancarse y la vivienda a revalorizarse.
Aunque ahora nos encontremos en una etapa de tipos alcista, debemos saber que el Euribor nunca ha superado el 5,341% en toda su historia, y es poco probable que a medio plazo llegue a esos niveles (creo que a largo plazo tampoco). Personalmente creo que acabará el año sobre el 4% y con ello habrá terminado esta etapa de alza de tipos, los niveles de crecimiento en la eurozona no soportarían subidas mucho mayores de los tipos, de manera que si no hay un suceso de gran alcance que trastoque a los mercados, las familias hipotecadas, aunque este año han visto crecer considerablemente sus cuotas, no tendrán problema alguno para hacer frente a las mismas.
Otra de las desventajas es que cuantos más intereses paguemos, más nos repercutirá una eventual subida de tipos, es decir cuanto mayor sea el plazo de amortización mas subirá nuestra cuota si se aplica un interés mayor.
Espero que mi opinión os haya servido de ayuda. Un saludo.
24.04.2011 00:29
Interesante, aunque esta claro que, el dia que se escribio esta opinion, no podia uno imaginarse lo que iba a suceder.
30.04.2008 16:54
jejje ok muchas gracias. saludos! por cierto, muy buenos tus comentarios
14.04.2008 01:05
Muy buena explicación .Saludos